中指沙龙丨租购并举存量赋能中指携手租赁企业共话行业新机遇

2024-08-24 06:17

　　2024年8月20日，中指研究院成功举办了“租购并举，存量赋能，共线住房租赁优秀企业线上主题论坛，活动以线上研讨的形式召开。

　　自2021年中央提出加快推进保障性租赁住房建设以来，配套政策不断完善，推动市场快速发展。今年住房租赁政策也迎来新的突破和变化，7月二十届三中全会审议通过了《进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中强调要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。同时，年初“住房租赁金融17条”正式发布、8月起基础设施REITs进入常态化发行阶段。另外，今年5.17新政后“去库存”成为房地产政策重要发力点，国企收储存量项目后，转化为租赁住房已成为去库存重要路径。这些政策的落地也为住房租赁行业发展带来新的机遇。

　　中指研究院持续跟踪住房租赁行业发展，定期发布重点50城租赁价格指数、TOP30企业开业/管理房源规模等数据，为相关企业、机构提供投研决策支持。同时希望通过中指论坛分享相关领域最新研究成果，搭建行业交流平台，分享企业成功经验，共同探索行业新发展模式。未来中指研究院将一如既往为地用数据和研究为行业赋能，与业界一起共同推动住房租赁行业实现高质量发展。

　　（1）政策方向：三中全会再提租购并举，租赁市场支持政策聚焦金融支持和消化存量

　　2024年，二十届三中全会再次强调“租购并举”，购+租、市场+保障的住房体系有望加快推进，短期租赁市场支持政策聚焦金融支持和消化存量。5月央行提出了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购存量房，自然资源部也支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，存量转化成为租赁住房筹集的重要渠道。金融支持政策方面，随着年初住房租赁金融17条正式出台，以及发改委发布全面推动REITs项目常态化发行的通知，住房租赁行业的金融闭环进一步完善。

　　近年来住房租赁市场快速发展，住房租赁企业规模积极扩张。从开业规模来看，据中指研究院统计，2024年7月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达117.4万间，开业规模TOP30入榜门槛提升至13198间。“去库存”已成为今年房地产政策的重心之一，国企收储正成为政府力推的消化存量房产的模式。去库存背景下，2024年以来地方国企系开业规模提升明显，地方国资平台的租赁房源持有规模预计将进一步扩大。从资金支持来看，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地收储存量房用作保障房的推进节奏也将加快。同时，随着国企收储后持有的房源进一步扩大，也会给市场化租赁企业带来一定的轻资产输出机会。

　　（3）市场趋势：租金走势疲弱，租客选择增多，市场研判及产品服务重要性凸显

　　2024年上半年，宏观经济形势仍然面临较大压力，居民就业和收入预期偏弱，重点50城租金整体呈现下跌趋势。整体来看，在租金预期下行的情况下，租客选择增多长租公寓或将面临“涨租难”“留客难”等挑战，运营压力将有所加大。另外，随着保租房的大规模筹集与供应，租赁市场竞争有所加剧，市场化长租公寓面临租客分流的压力。集中式长租公寓企业需要进一步聚焦户型配比、区位选择、社区服务、产品打造等方面，以提升产品的吸引力。同时，随着住房租赁企业积极进行规模扩张，城市和板块选择的重要性更加凸显。

　　有巢是华润置地旗下租赁住房运营和资管平台，深耕保租房领域，并成功发行了全国首支市场化机构运营的保租房公募REITs。

　　业务布局方面，有巢品牌成立六年以来，持续深耕保租房事业，率先实现了保租房行业全价值链、全产品系布局，为新市民、青年人提供高品质租住空间和服务，助力城市高质量发展。截至2024年上半年，有巢实现公寓管理规模5.6万间，位列央企第一，进驻15个核心城市，其中北京、上海、广州、深圳、成都五大核心城市持有房间数占比达80%。

　　产品打造方面，为解决新市民、青年人差异化的租住需求，有巢打造了“有巢国际公寓社区”、“有巢公邸”、“有巢公馆”、“有巢公寓”四大产品线，以及特色子品牌矩阵，践行央地合作，为各类租客提供了丰富的安居选择。同时有巢建立“智慧科技＋伙伴式服务＋一站式生活配套”三维高能社区，为住户提供以安全为基石、以品质为保障、以服务为承诺的美好生活体验。

　　REITs实践方面，近几年，保租房公募REITs试点为我国住房租赁行业发展提供了较大的机遇。2022年我国首批四支保租房公募REITs正式发行，其中华夏基金华润有巢REIT作为我国首单市场化运营的保障性租赁住房REITs，于2022年12月正式发布，2023年业绩及底层资产运营均超预期。今年7月，发改委正式发文明确基础设施REITs常态化发行，并将市场化长租房纳入底层资产范围，给行业的发展进一步带来了发展空间。参考美国REITs成熟市场的资产结构来看，美国住宅/公寓类REITs占比较高，且头部企业效应突出，进一步提振了有巢对未来发展的信心。鉴于保租房业态稳定性强，与其他资产类型相比，保租房REITs的估值普遍较高，这也反映出资本市场对保租房资产的高度认可。

　　就REITs的潜在发展机会而言，主要来源于可扩募资产的拓宽和地方资源共建两个维度。其中在可扩募资产的拓宽上，参照上海供应的R4租赁用地的模式，未来有望在核心城市进一步放开；后续随着市场化租赁住房发行REITs，可进一步拓展可扩募资产类别，例如“非居转保”等优质资产或拥有更多机会；同时多原始权益人联合发行公募REITs政策有望突破，这将明显提高保租房持有人合作可行性。在地方资源共建上，潜在机会主要体现在与地方平台合作运营、盘活闲置低效资产、与地方平台共建品牌并探索联合发行REITs/扩募机会等。

　　未来，基于公募REITs上市平台，华润有巢将重点服务大国民生，践行住有所居、拥抱保租房，通过Pre-REITs到公募REITs的资管循环，持续加强产品力、运营力、投资力、资管力，打造行业领先的租住“运营+资管”平台。

　　嘉寓公司认为保障性住房在当前蓬勃发展恰逢其时、正当其势。对于实施主体来说，既是机遇也是挑战，要抓主要矛盾——盘活供给端、服务需求端、发挥产业枢纽作用。

　　盘活供给端，需要明确收购标准及收购流程。嘉寓公司基于“坚持市场化、法治化原则，兼顾经济效益和社会效益”确定收购标准，房源位置方面，选择位于重庆市中心城区的“一点四区”（轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区）周边一公里内房源。房源需为现售商品房，以不超过 90 ㎡的整幢、整单元商品房为主，并满足房源权属的相关要求。收购流程主要包括发布项目征集公告、符合条件项目纳入储备库、摸底调查测算收购价格、立项审批及谈判磋商、签订收购协议并在投资决策审批后实施。目前，嘉寓公司已收购项目约 1000 套（间），另有若干储备项目正稳步推进收购工作。

　　服务需求端，核心在于“服务”，抓两大关键“一盘一策”和“佳计划”。“一盘一策”是对已完成收购的项目因地制宜、因势利导。在前期论证的基础上，进一步深挖项目周边政策情况、产业情况、需求情况，找到发挥项目最大潜力、提供最高服务价值的定位。“佳计划”根据大学毕业生、青年人才、家庭、困难人群等不同客户群体实际情况，提供押金减免、租金优惠、社会服务、爱心帮助等，更好地为重庆市人才引进、经济建设做力所能及的贡献。

　　下一步，“租售同权”和“增值服务”将是嘉寓公司谋划发展的重要方向，一方面在国家政策不断完善的情况下，为租房居民争取权益落地，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。另一方面充分发挥市场和居民中间端的作用，在提升服务上下功夫，根据租客类型、职业、居住需求和特点等，积极探索提供定制化的服务。

　　当前，随着旅游出行和探亲访友等短租需求的增加，租客在租期方面更加灵活，短租需求持续增长。面对市场的不断变化，更多的项目运营长短租结合的模式运营。

　　从运营视角来看，长短租运营模式主要有四点优势，一是灵活经营坪效高，因为酒店的淡旺季比较明显，长短租模式就弥补了这样的缺点，最大化的提升整个资产的坪效。二是低投入高回报，一般像公寓酒店中高档品牌，投入规模基本上会低于同档次的酒店类资产，人力和运营成本也比酒店低，目前行业的一些品牌包括乐乎品牌GOP都是80以上，在收入和成本管控上是有竞争力的。三是适应客群范围更广，长短租的模式打破了长租和日租渠道不通的瓶颈，长短日租相结合的模式可有效的通过多渠道获取更多客源。四是顺应行业发展趋势，消费者和客户越来越理性，更多的客户在旅途中选择一些去酒店化的体验。

　　从实践角度来看，乐乎从三个方面实现多元化的长短租模式，一是资产增值，长短租模式效率更高，淡旺季可以动态切换提高收入，结合长期定位和品牌驱动有利于实现成本和收益平衡；二是精细运营，乐乎要求项目拥有稳定的GOP、以及完备的运营体系和“酒店式管理，管家式服务”的新服务标准；三是关注社互，通过形成会员体系、发展企业定制客户、定期组织社群活动等社群运营，提高客户黏性。

　　此外，乐乎在实际运营中，一方面会结合选址、项目体量、业态属性等因素，综合考虑资产与需求的匹配度。另一方面乐乎动态的长日租模式原则也取决于资产收益的最大化，在运营成本控制的前提下，去分配不同淡旺季长日租的比例，也对整个运营团队的精细化和财务收益管理的动态控制提出了比较高的要求。

　　魔方智联是魔方生活服务集团的全资子公司，在集团托管业务对数智化管理需求的驱动下逐步壮大。魔方智联多年来专注于数字化建设咨询、营销体系搭建和IOT智能化解决方案，在行业中取得了良好成就，但在探索实践过程中也面临着几大痛点：其一，作为一个新兴行业，缺乏统一的数字化标准，运营者需要从零开始探索；其二，行业微利，信息化投入不足，资金与人才短缺是主要挑战；其三，租赁服务周期长，租住管理场景复杂，包括底商、增值、物业、人/车行、安防等，较难通过一套系统满足多元化需求。在魔方10多年的数字化转型历程中，主要经历了三个阶段。第一阶段是运营的标准化，这个是整体系统的基础，也是耗时最长的阶段，魔方建设用时近八年；第二阶段是近两年在做的数字重塑，主要围绕大数据模型和大社区建设来推进；第三阶段是现在以及未来主要做的AI赋能，结合AI做物联平台、人工智能，让管理更高效、更智能。

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